Le particulier acquéreur souhaitant accéder à la propriété d’un logement bénéficie d’une condition suspensive de prêt immobilier. Elle est destinée à le protéger au cas où il n’obtiendrait pas le financement demandé. Comment la formaliser, comment le consommateur peut-il y renoncer ?
La condition suspensive de prêt immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement, le particulier acquéreur peut avoir besoin d’un crédit immobilier afin de financer l’opération immobilière. C’est le cas sur plusieurs types de contrats tels que :
- La promesse de vente ou le compromis de vente portant sur un bien à usage d’habitation
- La promesse ou le compromis de vente portant sur un terrain destiné à la construction d’un logement
- Le contrat de réservation préalable à une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)
- Le CCMI (Contrat de construction de maison individuelle)
Irwin Baron, Directeur juridique d’ImmoSign, nous explique :
« La loi protège le consommateur-emprunteur en imposant que le contrat prévoie à son bénéfice une condition suspensive d’obtention du prêt sollicité. D’une durée minimale d’un mois, cette condition lui permettra d’invoquer la caducité du contrat immobilier en cas de refus de prêt. L’acquisition ou la construction sera ainsi annulée sans qu’il ne doive quelconque frais. »
Ce délai légal minimum d’un mois à compter de la date de signature du contrat immobilier est relativement court pour obtenir une réponse. Dans la pratique il est donc généralement augmenté à 45 ou 60 jours.
Comment encadrer la condition suspensive de prêt ?
Vendeurs et professionnels de l’immobilier craignent souvent le « refus de prêt de complaisance ». Ce dernier consiste, pour l’emprunteur, à « obtenir » un refus de prêt. Cela lui permet de se désengager sans frais d’un contrat immobilier, au-delà de son délai de rétractation de 10 jours. Plusieurs méthodes permettent de s’en prémunir :
- Il est prudent que vous, professionnels de l’immobilier, vous renseigniez sur les capacités d’emprunt de votre candidat à l’achat ou à la construction.
- En apportant le plus de précision possible, au sein du contrat comprenant la condition suspensive, sur le prêt à solliciter : montant, durée d’emprunt, taux maximal. Ainsi, le refus d’un prêt présentant un montant supérieur à celui mentionné, ou une durée plus longue, ou encore un taux plus bas ne permettra pas de rendre le contrat immobilier caduc.
Renoncer à la condition suspensive de prêt, comment ?
Dans certains cas, le particulier acquéreur dispose des fonds nécessaires à l’opération immobilière. Il n’a donc pas besoin de recourir à l’emprunt. Dans ce cas, il est normal qu’il ait la possibilité de renoncer à cette condition suspensive. Irwin Baron nous précise :
« Cette condition suspensive de prêt constitue une protection du consommateur. La renonciation doit ainsi faire l’objet d’une procédure particulière. La Loi impose en effet de recourir à une mention de la main du consommateur qui vise à lui faire prendre conscience qu’il abandonne une protection. L’article L. 313-42 du Code de la consommation dispose en effet que ‘Lorsque l’acte […] indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre’, c’est-à-dire, de la condition suspensive de prêt d’une durée minimale d’un mois. Cette disposition poursuit en précisant notamment que ‘si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive[…]‘. «
Et les mentions manuscrites électroniques, c’est possible ?
Le Code civil permet de recueillir, notamment, la mention de renonciation à la condition suspensive de prêt immobilier de manière électronique. Il faudra toutefois établir que seul le consommateur qui devait porter cette mention a eu la possibilité matérielle de l’inscrire. En l’état actuel de la technologie, il sera très difficile de prouver qui se trouvait derrière le clavier dans le cas des mentions dactylographiées, dites « tapuscrites ».
C’est la raison pour laquelle ImmoSign a développé 2 solutions permettant de recueillir les mentions manuscrites de manière électronique :
- En présentiel via une tablette de signature numérique. Cette solution disponible en natif dans notre solution digitale recueille et enregistre les données biométriques liées à l’écriture. Ainsi il est possible de prouver que seul cet auteur a pu l’inscrire, conformément au Code civil.
- A distance via le recueil des mentions vocales prévu par notre application. Cette solution permet l’enregistrement de la dictée vocale des mentions manuscrites et leur retranscription sur le document. Les données biométriques de la voix associée à la signature électronique du document permettent de prouver qui est l’auteur de la mention.
Très complète, cette solution est développée pour répondre aux besoins spécifiques des professionnels de l’immobilier. Elle intègre :
- La signature électronique eIDAS
- Les mentions manuscrites et signatures spéciales recueillies de manière électronique
- La tablette de signature
- Une application facile à utiliser et intuitive
- La sauvegarde et l’archivage dans vos locaux et sur le Cloud de toutes vos procédures de signatures
- La formation de vos équipes dans votre agence par notre consultant·e
- Un support technique par téléphone basé dans nos locaux de Caen (14)
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