La France et son marché immobilier sont constitués de deux sous-marchés : le marché de gré à gré de vente, plus communément appelé “transaction” et le marché de “la location” de biens. On pourrait aussi bien parler de micro-marchés qui sont le reflet de situations géographiques (pays, régions, départements, villes, quartiers, zones rurales etc.), de types de biens (maisons, appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains etc.), ou encore de qualité et prestations du bien (ancien, à rénover, neuf, luxe, etc.)
Depuis les années 2000, le prix des logements au sein du marché français, au regard des revenus et des loyers, est indéniablement très élevé.
A cet effet, nous pouvons souligner que de 2000 à 2010, en moyenne et sur l’ensemble de la France, l’indice du prix des logements a augmenté de 107 % alors que l’indice des loyers et le revenu par ménage n’ont augmenté respectivement que de 27 % et 25 %.
En 2011, et ce depuis près de 70 ans, le prix des logements en France est à son paroxysme.
En 2015, 68% des Français réside dans une maison. Résolument plus important que la moyenne européenne qui s’élève à 58%.
Au cours de l’année 2016 et 2017, les prix augmentent incontestablement. On affirme plus 0,8% en 2016, et une hausse de près d’1,7% en 2017. Non exempté de cette augmentation, 2018 est l’année de la continuité !
Le volume des ventes reste stable à son plus haut niveau. On recense 960 000 transactions en 2017 face à 948 000 à septembre 2018.
C’est en conclusion un marché très fluide qui représente plus de 3 ventes par an pour 100 ménages.
A noter que sur le premier semestre 2018, 35% des 50 plus grandes villes de France ont vu leurs prix moyens diminuer.
Les évolutions du marché immobilier
Comment projeter l’évolution du marché français ? Pas simple toute fois des indicateurs de statistiques sont là pour en révéler les tenant et aboutissant
La baisse du chômage
Malgré un niveau plus élevé que la plupart des grands pays européens, la tendance du chômage est à la baisse. Ce qui permet de définir un scénario positif sur le moyen terme pour l’évolution de la demande.
Une facilité et rapidité des ventes
On note que les démarches administratives et les délais de traitements sont en moyenne plus rapides.
Elles sont mesurées par un nouvel indicateur : le Délai de Vente Médian (D.V.M par MeilleursAgents). Le D.V.M mesure le temps de commercialisation des biens immobiliers et donc la fluidité du marché. Exemple : 39 jours à Paris contre 45 jours à Lyon.
L’I.T.I, L’Indicateur de Tension Immobilière mesure quant à lui le rapport entre la demande et l’offre dans une zone géographique, l’ITI des plus grandes villes de France est systématiquement positif ce qui indique un surplus de demande compte tenu de l’offre de manière continue.
D’autre outils permettent également de raccourcir les délais de plusieurs jours à plusieurs semaines. Les solutions de signature électronique et de recommandé électronique mis en place dans les agences immobilières et chez la plupart des notaires joue un ainsi un rôle important dans cette évolution.
Le pouvoir d’achat immobilier est en moyenne plutôt élevé en Province mais à la peine dans les grandes villes, pour arriver à cette conclusion il faut prendre plusieurs points en comptes :
- Le prix moyen du m² pour chaque ville
- Les revenus médians des ménages
- Les taux d’emprunt immobilier sur 20 ans
- Une mensualité de crédit égale à 33% du revenu disponible
Grâce à des taux de crédit faible accordés, le pouvoir d’achat immobilier a progressé depuis les dix dernières années passant en moyenne de 35 m² en janvier 2008 pour atteindre aujourd’hui 52 m² en moyenne pour un couple.
La transaction et la location
Que représente le marché de la transaction et de la location en terme de pourcentage ?
Soulever quelques points importants, nous permet sans nul doute de se projeter sur les devenirs du marché français.
On note ainsi que 80% des Français aimeraient devenir propriétaires cependant, seul 57% ont passé cette étape pour leur résidence principale. Un chiffre assez bas et très étonnant quand on sait le souhait politique de « la France des propriétaires » et que la moyenne européenne se situe à 70% !
Côté location le curseur se situe entre 35,4 et 40%, un chiffre imprécis à cause de la difficulté d’enregistrement effectif des ménages, cela fait de nous un des pays européens avec le plus de locataires mais rien d’affolant quand on sait par exemple que l’Allemagne détient le record de locataires avec 48,2%.
En bref….
En gardant à l’esprit que le marché de l’immobilier français est en stagnation nous sommes en mesure d’affirmer qu’il a une marge de progression large qui pourrait permettre à beaucoup de foyers une évolution de leur pouvoir d’achat immobilier.
On note aussi que côté banque il y a peu de facteurs bloquants, les taux de crédit immobilier sont historiquement bas, seule règle fondamentale à respecter : ne pas dépasser des 33% d’endettement.
Côté traitement, la mise en place d’outils électroniques de dématérialisation aide beaucoup à la rapidité de traitement et à la bonne communication entre les différentes parties et administrations.
