La loi ELAN, relative à l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, avait notamment pour but de simplifier l’acte de cautionnement. Elle permettait la signature électronique et sans mention manuscrite des actes de cautions simples et solidaires. La Réforme du Droit des Sûretés et notamment l’ordonnance 2021-1192 viennent rebattre les cartes et définir plus précisément les règles.
Retour sur l’acte de cautionnement simplifié par la loi ELAN
La loi ELAN a été mise en place en novembre 2018. Elle permet de supprimer l’obligation manuscrite d’un acte de cautionnement établi par le locataire ou une tierce personne.
Le gain de temps est colossal pour le propriétaire du bien immobilier et pour le garant qui se porte caution pour un logement. En supprimant le caractère obligatoire d’une reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision, elle permet :
- De gagner en réactivité et efficacité
- En garantissant la nature et l’étendue des obligations d’un garant.
L’acte de cautionnement et la Réforme du Droit des Sûretés
Toutefois la dématérialisation des actes de cautionnement n’a pas pu être mise en œuvre. En effet la loi ELAN est entrée en conflit avec le Code Civil qui prévoyait une exception à la possibilité de preuve électronique : les actes relatifs aux sûretés personnelles (Article 1175, 2° du Code Civil).
L’acte de cautionnement est une sûreté personnelle. Il ne pouvait donc pas être conclu de manière électronique.
L’Ordonnance 2021-1192 du 15 Septembre 2021 est venue corriger cet article.
La dématérialisation de l’acte de cautionnement est possible depuis le 1er janvier 2022. Toutefois elle impose un cadre juridique strict concernant le recueil des mentions obligatoires.
L’article 2297 précise notamment :
A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
La mention obligatoire doit donc être apposée par celui qui s’oblige. En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez être en mesure en cas de litige d’apporter la preuve que l’auteur de la mention est bien celui qui s’y oblige.
Recueillir les mentions de l’acte de cautionnement avec ImmoSign
ImmoSign a conçu 2 solutions pour vous permettre de recueillir les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement :
- En présentiel, avec la tablette de signature vous allez recueillir la mention manuscrite et les données biométriques de l’écriture de celui qui se porte caution. Associées au dossier de preuve de la signature électronique elles permettront l’identification de l’auteur en cas de litige.
- A distance, avec les mentions vocales vous allez recueillir la mention obligatoire et les données biométriques de la voix de celui qui se porte caution. Ces données seront également ajoutées au dossier de preuve de la signature électronique. Elles permettront l’identification de l’auteur des mentions en cas de litige.
Nous avons souhaité aller encore plus loin en vous permettant également de valider ces mentions via l’écoute audio et la lecture de la retranscription dès la signature du document. En cas de doute sur la personne qui a apposé la mention, vous pourrez agir sans attendre et demander à votre client de recommencer l’enregistrement.
Le montant doit être précisé en chiffres et en lettres. Les mentions vocales ImmoSign le prévoient. En effet l’auteur validera la retranscription de sa mention avec le montant en lettres et recopiera le montant en chiffres. Ainsi votre sécurité juridique est complète.
Nouveauté : bénéfice de discussion et bénéfice de division. C’est quoi ?
- Le BÉNÉFICE DE DISCUSSION permet à la caution d’obliger le créancier (le bailleur) à poursuivre d’abord le débiteur principal (le locataire), en cas d’impayé (article 2305 du Code civil).
- Le BÉNÉFICE DE DIVISION permet à la caution, lorsque plusieurs personnes se sont portées caution, d’obliger le créancier à poursuivre chacune d’entre elles à hauteur de son engagement (article 2306 du Code civil).
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