Une tendance des taux orientée aux antipodes de faibles chiffres ! Voilà maintenant quelques années que les Français s’accordent à dire que les taux n’ont jamais été bas. Représentant en moyenne un recours à l’emprunt de 38 ans pour un prêt s’élevant à environ 170 000 €, en 2019 les Français attachent ainsi une importance toute particulière à réduire au maximum le taux pour leur investissement immobilier. C’est ainsi que la quête du meilleur taux commence !
Plusieurs critères déterminent un taux bancaire, le taux nominal en est la principale composante. Le taux de l’assurance emprunteur ainsi que tous les frais annexes (coût de la garantie, frais de dossier) calculé en pourcentage par rapport au montant du prêt, constitue le TAEG anciennement TEG (Taux Effectif Global).
Le taux va dépendre de l’analyse financière qui comporte plusieurs critères : le projet et sa destination.
- L’acquisition d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien (primo-accédant),
- Un achat pour défiscaliser (VEFA Vente en Futur Etat d’Achèvement, Loi PINEL…),
- L’achat à but locatif (meublé ou non meublé), construction …
La situation de l’emprunteur
Est-il marié, divorcé, pacsé, veuf ? Combien de personnes à charge ? Quelles sources de revenus perçoivent les futurs emprunteurs, salaire, pension de retraite, pension alimentaire (payée, perçue), revenus locatifs…. ? sont autant de questions utiles et nécessaires lors d’un emprunt.
La durée du prêt établie à 40 ans maximum se calcule en fonction de l’âge lors de la souscription du prêt. Elle dépend très souvent de l’assurance emprunteur. Certaines peuvent ainsi couvrir un remboursement jusqu’à 90 ans maximum au terme du prêt.
La loi LAGARDE a ouvert la concurrence puisque aujourd’hui il est possible de souscrire son assurance de prêt autre que dans la banque qui vous a octroyé votre prêt.
La loi HAMON 2014 autorise le changement de compagnie d’assurance pendant les 12 mois suivant l’obtention du prêt. Et depuis l’amendement BOUQUIN 2017, l’emprunteur peut résilier chaque année à date d’anniversaire son assurance avec deux mois de préavis, tout en ayant l’obligation de trouver une couverture identique voire supérieure.
Plus la durée est courte plus le taux sera intéressant 0,86 % sur 7 ans en janvier 2019.
L’apport conditionne l’obtention d’un meilleur taux. En moyenne 20 % d’apport permet de payer les frais de notaire, de garantie et de dossier bancaire. On parlera alors de financement 100 % c’est-à-dire uniquement le montant de l’achat. Un bon apport favorise l’obtention d’un meilleur taux.
La zone d’achat (Prêt 1%, Prêt PAS, Prêt à 0%).
À ce jour le taux fixe reste le taux préféré des français. Chaque dossier à une situation différente, c’est pour cela qu’il existe plusieurs types de crédits permettant d’adapter une offre personnalisée et donc différents taux (fixe, semi-fixe et variable.) L’État Français, dans les années 90, a voulu privilégier l’accession à la propriété. 82 % des emprunts sont affectés à l’achat de la résidence principale, 17 % pour des investissements locatifs et seulement 1 % pour des résidences secondaires.
Le Ptz, 1% patron prêt employeur et le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
Il s’agit de prêts à destination dite de primo-accédant, autrement dit premier achat. Ils sont conventionnés par l’État.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) 0%
Créé en 1995, il permet aujourd’hui de bénéficier dans l’ancien comme dans le neuf, d’un montant de prêt à 0%. Toutefois, certaines conditions sont cependant à respecter. Il est primordial qu’un investisseur n’ait été propriétaire au cours des deux dernières années. Le montant de l’enveloppe se calculera alors sur la composition du foyer, la zone d’achat (A, B, C) le plafond de ressources…
Le Prêt Patronal (1%)
Certaines entreprises cotisent et peuvent aider leurs salariés en leur proposant un montant aux alentours de 1%.
Prêt épargne logement (P.E.L)
Il s’agit d’une épargne bloquée, ne pouvant excéder 4 ans. Cette épargne peut servir d’apport pour un premier achat et permet de bénéficier de taux attractif. L’État verse ainsi une prime de 1 525 € maximum.
Ces prêts ont pour objectif d’aider les revenus les plus modestes à accéder à la propriété. Les Primo-accédant. Ils sont automatiquement liés à un prêt principal et à une assurance emprunteur. Ayant des taux relativement bas, ils permettent d’avoir un moindre impact pour un investissement immobilier.
Les taux directeurs sont des taux fixés au jour le jour par une institution financière telle que la BCE, Banque Centrale Européenne. Ils permettent le pilotage de l’économie dans la zone euro et pérennisent la bonne santé financière en régulant l’inflation si besoin en prêtant plus cher aux banques.
Après une baisse historique en 2016, les taux en janvier 2019 restent extrêmement bas. En effet pour une durée de 20 ans, il est possible d’obtenir un taux nominal de 1,40 %.
S’entourer de professionnels est préconisé pour être conseiller et orienter au mieux et malgré les quelques fluctuations sur ces deux derniers mois +0,20 % de prévision pour 2019, le marché est très attractif et pour ceux qui le peuvent, il faut profiter des avantages des taux bas et d’un marché immobilier dynamique.
